Съем квартиры: что должно быть в договоре найма и как не попасть на мошенников?

Сегодня рынок жилья готов предложить множество вариантов аренды квартиры как на короткий срок, так и на длительное время. Это позволяет найти пространство под свои критерии (в том числе месторасположение, транспортную доступность, инфраструктуру, класс жилья), не влезая в кредиты на покупку отдельной жилплощади. Однако при аренде важно помнить множество нюансов: регистрацию в Росреестре, уплату налогов, отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным услугам и многие другие аспекты, которые помогают отсеять неподходящие варианты и выбрать идеально подходящий вариант под свои задачи, привычки и бюджет. Как правильно заключить договор с хозяином жилья и избежать рисков, изучили вместе с порталом потребителя Москвы. Основные аспекты — в материале Мосинформ.

Главное доказательство заключения сделки

Самый надежный и юридически весомый документ, подтверждающий факт съема квартиры, — договор найма жилого помещения (в быту — договор аренды). При грамотном составлении он поможет избежать самых разных конфликтных ситуаций между сторонами. В документе прописываются права и обязанности двух сторон: нанимателя и наймодателя.

Прежде чем подписать договор аренды, стоит оценить состояние квартиры и находящееся в ней имущество. Следует проверить состояние не только мебели, но и розеток, выключателей, исправность кранов в ванной, на кухне и даже смыва в унитазе, а также работу ручек окон и замков дверей. Все обнаруженные недочеты необходимо зафиксировать актом или отдельным приложением к договору. Тогда наймодатель не сможет потребовать оплаты ремонта уже имеющихся повреждений за счет нанимателя.

Следующим аспектом при отборе жилья является чистота сделки. Как объясняют эксперты рынка, сдать в найм можно квартиру, дом или их части — то есть любое изолированное помещение, которое пригодно для проживания. Это означает, что сдать полноценную комнату по договору найма можно, а вот койко-место или даже смежную комнату — запрещено. В соответствии с действующим законодательством объект найма должен быть изолированным (ст. 673 ГК РФ). Сдача отдельных спальных мест в смежной комнате может быть расценена как оказание гостиничных услуг в жилом помещении. А с 2019 года (закон № 59-ФЗ) использовать жилой фонд для гостиничных услуг не допускается. За это могут привлечь к ответственности.

Также стоит ознакомиться с оригинальными документами на квартиру. Это позволит убедиться, что человек, который называет себя арендодателем, действительно собственник, а на квартире нет скрытых обременений (например, ипотека, залог или арест). Именно поэтому эксперты рекомендуют в первую очередь проверить свежую выписку из ЕГРН.

Если квартиру сдает не сам собственник, а управомоченное им лицо (родственник, риелтор, управляющий), необходимо попросить доверенность от владельца жилья. Действительность нотариально удостоверенной доверенности можно проверить с помощью бесплатного онлайн-сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Также рекомендуется попросить владельца квартиры показать документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. В этом случае собственник жилья не сможет возложить на нанимателя обязанность по оплате имеющихся долгов по ЖКУ.

Все перечисленные меры — проверка выписки из ЕГРН, внимательное изучение доверенности и сверка документов — позволят снизить риски нарваться на мошенников, а также защитить свои права при возможных действиях кредиторов либо иных третьих лиц.

Что должно быть в договоре?

Как только все вышеуказанные моменты учтены, перед подписанием договора стоит внимательно изучить сам документ и условия расторжения.

Основная суть договора в том, что стороны с указанием паспортных данных договорились о найме квартиры с перечислением всех ее характеристик (точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат) на срок более или менее одного года. Если съем жилья планируется на 12 месяцев, его необходимо регистрировать в Росреестре не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. При этом срок найма жилого помещения не может превышать пять лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет. При длительном сроке в договоре могут быть указаны данные граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем.

В случае заключения долгосрочного договора найма жилья возникшее ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации.

При этом в разделе «Права и обязанности сторон» могут быть прописаны условия проживания, что запрещено (например, курение и содержание животных), а что, наоборот, разрешено (например, гости до 23:00 и замена мебели).

Также в договоре должны быть четко прописаны условия оплаты — сумма, даты оплаты, способ расчетов, а вместе с тем решение спорных ситуаций и штрафные санкции при неоплате, условия расторжения договора. В документе должно быть указано за сколько дней/недель/месяцев стороны должны предупредить друг друга о том, что квартира освобождается. 

Отдельными приложениями к договору идут опись имущества и акт приема-передачи. В описи указывается вся мебель и техника с характеристиками и стоимостью. 

ВАЖНО! Факт передачи нанимателю жилого помещения подтверждается актом приема-передачи жилого помещения. Подписывать документ надо и при заселении, и при выселении.

В качестве страховки своего имущества владелец жилья может запросить обеспечительный платеж (в обиходе его называют залогом или страховым депозитом). По сути, это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги за нанесенный ущерб квартире и имуществу в ней. Например, если наниматель сломает кран или порвет обои, из суммы депозита будут взяты средства на возмещение данного ущерба или проведение ремонта. Размер обеспечительного платежа и основания для его удержания наймодателем прописывается в договоре. Попросить данный депозит настоящий арендодатель имеет законное право только после заключения договора в письменной форме.

Продление проживания в съемной квартире

Если планируется продлить проживание в съемной квартире, заключается дополнительное соглашение к основному договору аренды. Это действие выполняется, если срок найма был не более 11 месяцев. Наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора обязан предложить съемщику заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора.

При заключении долгосрочного договора найма жилья за нанимателем сохраняется преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (п. 1, ст. 684 ГК РФ).

ВАЖНО! В случае если собственник жилья отказался продлить договор, заявив о намерении не сдавать квартиру внаем, но впоследствии сдал ее другому лицу, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков из-за отказа возобновить с вами договор.

Если владелец нарушает права

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, согласовав свое решение с совместно проживающими лицами, указанными в договоре, и письменно предупредив наймодателя за три месяца. Для подтверждения факта возврата жилого помещения наймодателю направляется акт возврата жилого помещения в двух экземплярах.

Также наниматель может требовать расторжения договора через суд, если жилье стало непригодным для проживания (например, после залива или пожара), а также в случае его аварийного состояния. Основания для признания жилья непригодным для проживания установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор в случаях:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

На стороне хозяина квартиры

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают условия проживания и интересы соседей, наймодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения нарушения. В случае неустранения указанных нарушений наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор.

В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению на основании решения суда.

Если условия договора были нарушены со стороны хозяина квартиры (например, если наймодатель удержал обеспечительный платеж без оснований), ему направляется письменная претензия. В ней указываются:

1. какие обязательства нарушены;

2. ссылки на законодательство РФ;

3. конкретные требования (устранить недостатки, вернуть деньги, расторгнуть договор).

Если спор не получилось урегулировать в досудебном порядке подачей претензии, потребитель имеет право подать иск в суд.

Составить как претензию, так и исковое заявление можно онлайн в разделе «Шаблоны претензий и исковых заявлений» на портале потребителя города Москвы, выбрав соответствующий шаблон.